¿Qué es una comprobación de valores de inmuebles?
La administración tributaria puede revisar al alza los valores de los inmuebles declarados por el contribuyente en los impuestos que haya presentado con motivo de una compraventa, donación, herencia, etc. Consecuentemente, se reclama al contribuyente más importe a pagar. A esto se le denomina comprobación de valores.
La Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, establece que el valor de mercado de los inmuebles de cara al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones es el valor de referencia que da el Catastro, que puede consultarse en la sede electrónica de este organismo.
Esto supone que tales impuestos han de pagarse tomando, como mínimo, dicho valor de referencia. Si el valor escriturado fuera superior al valor de referencia, el impuesto correspondiente debe pagarse sobre el valor escriturado.
Por tanto, si el contribuyente paga alguno de los impuestos comentados tomando un importe inferior al valor de referencia, recibirá una comprobación de valores.
El valor de referencia de los inmuebles no es vinculante en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
El art. 57 de la Ley 58/2003, de 27 de diciembre, General Tributaria, enumera los medios que puede utilizar la administración tributaria para comprobar los valores de inmuebles declarados por el contribuyente. Entre ellos figura el valor de tasación hipotecaria.
¿Cómo se aplica el valor de tasación hipotecaria en la comprobación de valores de inmuebles?
Habitualmente la administración tributaria procede a realizar la comprobación de valores de inmuebles mediante el valor de tasación hipotecaria, sin aportar ningún tipo de justificación adicional, si el valor declarado por el contribuyente es inferior a dicho valor de tasación hipotecaria.
Algunos Tribunales Superiores de Justicia entendieron que el valor real o de mercado no es lo mismo que el valor de tasación hipotecaria y exigían a la administración una motivación adicional.
Así, el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana en sentencia nº 918/2019, nº recurso 284/2017, de 5 de junio de 2019, estableció que el valor de los inmuebles para la tasación hipotecaria es independiente del valor por el cual se realiza la operación de compraventa, es decir, es independiente del valor de mercado.
El valor de tasación hipotecaria no es el valor de mercado de los inmuebles y no tiene encaje en la definición de base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Se trata pues, del valor de tasación a efectos de la responsabilidad hipotecaria.
El Tribunal Superior de Justicia de Andalucía en sentencia nº 16312/2020, nº recurso 803/2018, de 3 de diciembre de 2020, dispuso que no puede identificarse el valor real o de mercado de los inmuebles exigido para la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentos con el valor de tasación hipotecaria.
La administración tributaria debe realizar un examen directo de los inmuebles y efectuar a partir de él una valoración singularizada.
La administración tributaria incurre en falta de motivación al liquidar el impuesto, al no justificar su valoración de los inmuebles ni el rechazo de la que presentó el contribuyente.
Jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la comprobación de valores de inmuebles mediante el valor de tasación hipotecaria
El Tribunal Supremo mediante sentencia nº 1915/2024, nº de recurso de casación 2810/2023, de fecha 14 de diciembre de 2024, ha establecido que el valor de tasación hipotecaria es un medio adecuado para comprobar el valor de los inmuebles, pues figura en la escritura de préstamo hipotecario, otorgada por el contribuyente en la misma fecha y ante el mismo notario que la escritura de compraventa, acreditándose que la tasación se ha realizado por un arquitecto, que ha visitado el inmueble.
De este modo, el valor de tasación hipotecaria es el valor real de la finca y debe considerarse debidamente motivado. La administración tributaria puede utilizar como medio de comprobación de valores de inmuebles el valor de tasación hipotecaria, sin que haga falta una carga adicional por parte de la administración.
Frente al valor de tasación hipotecaria, el contribuyente puede promover una tasación pericial contradictoria en vía administrativa o puede utilizar los medios de prueba que estime pertinentes frente al valor de tasación hipotecaria ya en vía judicial.
