Cuando se alquila un inmueble, el propietario tiene que declarar en el IRPF los ingresos y los gastos derivados del alquiler. Entre los gastos, el arrendador puede aplicar la amortización del inmueble, que es el 3% anual sobre el mayor valor de los 2 siguientes:

1. Coste de adquisición, sin incluir valor del suelo

La administración tributaria venía considerando que en el caso de inmuebles adquiridos a título gratuito (herencia o donación), solo se podían amortizar los gastos y tributos pagados por la adquisición del bien arrendado. Por tanto, no tenía en cuenta el valor de adquisición declarado por el bien en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

2. El valor catastral de la construcción

Se puede consultar en los datos fiscales que proporciona la administración tributaria durante la campaña de la declaración de la renta.

Si no apareciera el inmueble en los datos fiscales, se puede pedir el detalle del recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles en el ayuntamiento donde esté situado el inmueble.

En el caso de inmuebles antiguos, el valor catastral de la construcción es inferior al valor catastral del suelo.

En la práctica, los contribuyentes tenían que aplicar la amortización sobre el valor catastral del suelo, ya que el importe de los gastos y tributos pagados por la adquisición en caso de herencia o donación suelen ser muy reducidos en relación dicho valor catastral.

3. Límite de amortización acumulada

El contribuyente podía amortizar el inmueble arrendado hasta que el importe de la amortización acumulada alcanzara el valor del inmueble declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin incluir el valor del suelo.

4. Criterio del Tribunal Supremo

De acuerdo con la sentencia del Tribunal Supremo 1130/2021, Recurso de casación 5664/2019, de fecha 15/09/2021, en el caso de inmuebles arrendados que hayan sido adquiridos a título gratuito (donación o herencia), resulta amortizable el valor del bien declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones más los gastos e impuestos pagados por la adquisición de dicho bien. Sobre el valor resultante habrá que tener en cuenta qué parte corresponde al valor del suelo. Para ello se ha de calcular el porcentaje que representa el valor catastral de la construcción en relación con el valor catastral total.

El Tribunal explica que la propia normativa del IRPF que regula las ganancias y pérdidas patrimoniales, es decir, la diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición, considera que en las adquisiciones a título gratuito el valor de adquisición es el valor declarado por el bien en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones más los gastos y tributos pagados.

En la sentencia comentada también se analiza si los gastos del inmueble mientras no está alquilado son deducibles en la declaración de la renta. El Tribunal Supremo establece que tales gastos sólo son deducibles cuando el inmueble está arrendado.

Amortización de inmuebles heredados o donados que se alquilan

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