El Tribunal Supremo mediante la sentencia nº 231/2022, recurso de casación nº 4629/2020, de fecha 23-2-2022, en relación con la exención por reinversión en vivienda habitual, ha resuelto la siguiente cuestión que presenta interés casacional objetivo para la formación de la jurisprudencia:

«Determinar si se encuentra excluida de gravamen en IRPF la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en el plazo de dos años en la adquisición de una nueva vivienda habitual, pero dicha adquisición se formalice una vez transcurrido ese plazo.”

La Abogacía del Estado solicitaba que se estableciera como doctrina la aplicación de la teoría del título y el modo para la adquisición por reinversión de la plusvalía obtenida por la venta de la vivienda habitual, tanto si se trata de la adquisición de vivienda ya construida como si se trata de vivienda en construcción, de modo que la reinversión y la adquisición jurídica de la vivienda en ambos casos deberá tener lugar en el plazo de dos años desde la transmisión de la antigua vivienda habitual.

Los recurridos manifestaron que el término «reinversión» no puede interpretarse como «adquisición jurídica de la propiedad», y este requisito no puede exigirse para la aplicación de la exención por reinversión en la adquisición de vivienda, pues tampoco se exige en la regulación legal. La voluntad del legislador es que estén exentas las ganancias patrimoniales obtenidas si se reinvierten en el plazo de dos años en la adquisición de una vivienda, sin exigir que la vivienda se entregue en ese periodo de tiempo.

El Tribunal se remite a la sentencia 211/2021, de 17 de febrero, recaída en el recurso de casación nº 6309/2019.

En tal sentencia el Tribunal estableció que el artículo 38.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, dispone que “podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen».

Por su parte, respecto de esas «condiciones reglamentarias», el artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, señala, que:

«La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual (…)».

El Tribunal considera que la única exigencia temporal expresamente prevista en la norma como «condición» para la exención es que el importe obtenido en la enajenación se reinvierta en menos de dos años «desde la fecha de la transmisión».

No dice el precepto -ni en este apartado, ni en ningún otro referido a la «exención por reinversión en vivienda habitual»- que en el plazo de dos años la vivienda habitual que se adquiera con el importe que se reinvierte deba estar «terminada», o «en plenas condiciones de habitabilidad» o «habitada por el contribuyente». Solo señala, que se reinvierta en menos de dos años y dicho plazo empieza a contarse desde la fecha de la transmisión.

En dicha sentencia se explica que la obligada tributaria reinvirtió el importe obtenido en la compra de una vivienda habitual en menos de dos años desde la enajenación de la anterior, pero que la nueva vivienda -que estaba en construcción cuando es adquirida- no le fue entregada hasta algo más de tres años después desde aquella transmisión.

El Tribunal resuelve el recurso de casación actual indicando que la interpretación de los artículos 38.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, y 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, cuando la reinversión se materializa en una vivienda que se halla en fase de construcción, es la de que el plazo de dos años establecido reglamentariamente para reinvertir es aquel del que dispone el contribuyente, y debe contarse desde la transmisión de su vivienda, bastando a tal efecto -para dar cumplido el requisito- con que en dicho plazo reinvierta el importe correspondiente, sin necesidad de que adquiera el dominio de la nueva vivienda, mediante su entrega material, o de que la construcción de ésta haya ya concluido.

Por consiguiente, se fija la siguiente doctrina en el presente recurso de casación: sí se encuentra excluida de gravamen en IRPF la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en el plazo de dos años en la adquisición de una nueva vivienda habitual, aunque dicha adquisición se formalice una vez transcurrido ese plazo.

En relación con la exención por reinversión en vivienda habitual que esté en construcción, se exige que la vivienda esté terminada en un plazo de cuatro años, a contar desde la fecha del inicio de la inversión, salvo que dicho plazo se haya ampliado, de acuerdo con el art.55.3 y 4 del 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo. Así lo explicamos en otra publicación https://afyscorasesoresfiscales.es/puede-aplicarse-la-exencion-por-reinversion-si-se-reinvierte-el-importe-de-la-transmision-en-la-construccion-de-una-nueva-vivienda-habitual-en-el-plazo-de-dos-anos-y-dicha-construccion-no-finaliza-en/

Asimismo, es posible aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual cuando ésta se financia mediante un préstamo de un tercero, tal y como analizamos en otro post https://afyscorasesoresfiscales.es/es-posible-aplicar-la-exencion-por-reinversion-si-la-vivienda-nueva-se-financia-con-un-prestamo/