¿Qué es una opción de compra?

La opción de compra es un contrato en virtud del cual una parte (concedente) otorga a otra (optante) la facultad unilateral de decidir la celebración o no de un contrato de compraventa, dentro de un plazo concreto y bajo ciertas condiciones. Puede ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, en el momento de firmarse el contrato de opción de compra.

Uno de los casos más frecuentes de este tipo de contrato es el arrendamiento con opción de compra.

Anterior criterio del Tribunal Supremo sobre la prima de opción de compra

La jurisprudencia del Tribunal Supremo venía considerando que las ganancias y pérdidas patrimoniales en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas exigían 2 requisitos:

• La variación en el valor del patrimonio.
• La alteración en la composición de dicho patrimonio.

La propia Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas excluía del concepto de ganancias y pérdidas patrimoniales aquello que pudiera considerarse como rendimiento.

Para el Tribunal Supremo, la concesión de una opción de compra sobre un inmueble, supone un ejercicio y limitación del «ius disponendi» de su titular, que supone una alteración en la composición del patrimonio del propietario del bien, por lo que la renta obtenida es una ganancia patrimonial que tributa en la declaración de la renta de manera independiente a la posterior alteración patrimonial producida.

El contrato de opción de compra no necesita de una actividad posterior de las partes para el desarrollo de las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa se perfeccione y sea obligatorio para el cedente.

Por tanto, la prima obtenida a cambio de ofrecer el derecho de opción de compra, dado que no existe coste de adquisición o mejora alguna que considerar a los efectos de la cuantificación de la correspondiente ganancia en la declaración de la renta, por cuanto dicha alteración no deriva de una previa adquisición, debía integrarse en la parte general de la renta, al no poderse hablar de período de generación alguno.

Esta interpretación procedía de acuerdo con el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, derogado por Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio.

Nuevo criterio del Tribunal Supremo sobre la prima de opción de compra

El Tribunal Supremo en sentencia 803/2022, número de recurso 7121/2020, de fecha 21 de junio de 2022, analiza qué debe de entenderse por transmisiones de elementos patrimoniales (art. 46 b) de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) y si las ganancias patrimoniales que deriven de la percepción de la prima de opción de compra forman parte de la base imponible general o del ahorro en la declaración de la renta.

Con la nueva normativa, actualmente en vigor, el Tribunal Supremo considera que las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la percepción de las primas satisfechas por el otorgamiento de un contrato de opción de compra, se deben declarar en la renta del ahorro definida en el artículo 46, en aplicación de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, por implicar una transmisión, fundada en la traditio, derivada de la entrega de facultades propias del derecho de propiedad a las que temporalmente renuncia el titular.

El cambio de criterio favorece al contribuyente, puesto que ahora el importe de la prima de opción de compra se hace constar en la declaración de la renta dentro de la base imponible del ahorro, con lo cual tributa a tipos fijos (19%, 21%, 23% o 26%). Anteriormente, el importe de la prima de opción de compra se incluía en la declaración de la renta dentro de la base imponible general, con lo que tributaba al tipo marginal resultante en función del resto de rentas comprendidas en dicha base.

Generalmente, en el contrato de opción de compra analizado se establece que el importe de la prima pagada se descuente del precio de venta. Esto supone que en el ejercicio en que se realice la compraventa, hay que hacer constar la ganancia patrimonial del bien vendido en la declaración de la renta, es decir, la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. Del valor de transmisión hay que restar el importe de la prima de opción de compra, por la que ya se ha tributado en el ejercicio en que se firmó el contrato de opción de compra.